Lei permite atualizar valor de imóvel para reduzir imposto, mas exige cautela
A recente publicação da Lei nº 14.973/24 trouxe uma série de mudanças relevantes para proprietários de imóveis, empreendedores e investidores que estão em fase de planejamento patrimonial e sucessório.
Apresentada como parte de um pacote que inclui a desoneração da folha de salários e uma nova anistia para a regularização de bens no Brasil e no exterior, a lei permite que pessoas físicas e jurídicas atualizem o valor dos seus imóveis para o valor de mercado, o que pode resultar em uma redução da carga tributária futura.
No entanto, apesar das aparentes vantagens, é essencial entender os detalhes e armadilhas embutidos na lei.
Vantagens fiscais: uma oportunidade atrativa?
A Lei 14.973/24 oferece uma oportunidade inédita para a atualização do valor patrimonial de imóveis já declarados, com a possibilidade de pagar o imposto sobre o ganho de capital com alíquotas reduzidas.
- Para pessoas físicas, a atualização será tributada a uma alíquota fixa de 4% sobre a diferença entre o valor de aquisição e o novo valor de mercado. Esse percentual é significativamente inferior à alíquota padrão de 15% aplicada em situações comuns de ganho de capital.
- Para pessoas jurídicas, a tributação será de 6% de Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) e 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), totalizando 10%, uma redução importante frente às alíquotas atuais, que podem variar de 24% a 34%.
À primeira vista, essa redução parece uma grande vantagem, especialmente para quem já planejava realizar a venda de um imóvel ou para aqueles que desejam reorganizar seus ativos. No entanto, ao olhar com mais atenção para o texto da lei, especialmente o art. 8º, surgem limitações que podem frustrar aqueles que buscam maior flexibilidade na gestão de seus imóveis.
A armadilha do Art. 8º: o longo período de 15 anos
Apesar da atratividade inicial das alíquotas reduzidas, o art. 8º da Lei nº 14.973/24 impõe uma restrição significativa: o benefício fiscal pleno só será aproveitado se o imóvel for mantido pelo contribuinte por, no mínimo, 15 anos após a atualização do valor patrimonial.
Isso significa que, ao atualizar o valor do imóvel e optar pelo pagamento do imposto com as alíquotas reduzidas, o proprietário se compromete a não vender o imóvel dentro desse prazo sem incorrer em uma perda considerável no benefício fiscal.
Esse período de 15 anos pode ser um grande obstáculo para muitos investidores e empresários, que frequentemente precisam de flexibilidade para reorganizar seu patrimônio ou atender a necessidades de liquidez.
A venda do imóvel antes desse período implicará em uma tributação proporcional ao tempo decorrido desde a atualização, o que pode anular parte do benefício obtido.
Escalonamento do benefício fiscal
A Lei nº 14.973/24 introduziu um benefício importante para quem deseja atualizar o valor patrimonial dos imóveis. No entanto, esse benefício não é concedido de forma integral imediatamente após a atualização. O legislador incluiu uma regra de escalonamento no Parágrafo Único do Art. 8º, que define os percentuais proporcionais ao tempo decorrido entre a atualização do valor do imóvel e sua alienação (venda ou transferência). Este capítulo tem como objetivo explicar como esses percentuais funcionam e de que maneira eles impactam o benefício fiscal.
O escalonamento é uma regra que determina que o contribuinte só terá acesso ao benefício fiscal completo se mantiver o imóvel por um período mínimo de 15 anos após a atualização do valor patrimonial. Ou seja, o percentual do benefício vai aumentando gradativamente com o passar do tempo, até que, ao final desses 15 anos, o benefício seja concedido em sua totalidade.
Se o imóvel for alienado antes desse prazo, o contribuinte perde uma parte do benefício, conforme os percentuais estabelecidos pela lei. Esses percentuais são calculados de acordo com o tempo decorrido desde a atualização do valor até o momento da alienação.
O escalonamento previsto no Parágrafo Único do Art. 8º da Lei nº 14.973/24 é progressivo e está dividido em 14 faixas de tempo, conforme ilustrado abaixo. Quanto maior o tempo que o imóvel for mantido após a atualização, maior será o benefício concedido na forma de redução da base de cálculo do imposto sobre o ganho de capital.
Faixas de escalonamento:
- 0% (zero por cento): Caso a alienação ocorra em até 36 meses (3 anos) após a atualização do valor do imóvel, não há qualquer redução no ganho de capital. O contribuinte será tributado como se não tivesse atualizado o valor do imóvel.
- 8% (oito por cento): Para alienações realizadas entre 36 e 48 meses (3 a 4 anos) após a atualização, o contribuinte tem um desconto de 8% sobre o ganho de capital apurado. Isso significa que apenas 92% do ganho de capital será considerado para cálculo do imposto.
- 16% (dezesseis por cento): Se o imóvel for alienado entre 48 e 60 meses (4 a 5 anos), o desconto no ganho de capital será de 16%, reduzindo assim a base de cálculo para 84%.
- 24% (vinte e quatro por cento): Caso o imóvel seja alienado entre 60 e 72 meses (5 a 6 anos), o desconto aplicado será de 24%.
- 32% (trinta e dois por cento): Para alienações realizadas entre 72 e 84 meses (6 a 7 anos), o ganho de capital será reduzido em 32%.
- 40% (quarenta por cento): Para quem aliena o imóvel entre 84 e 96 meses (7 a 8 anos), o desconto será de 40%.
- 48% (quarenta e oito por cento): Imóveis alienados entre 96 e 108 meses (8 a 9 anos) terão uma redução de 48% no ganho de capital.
- 56% (cinquenta e seis por cento): Se a alienação ocorrer entre 108 e 120 meses (9 a 10 anos), o desconto aplicado será de 56%.
- 62% (sessenta e dois por cento): Para alienações entre 120 e 132 meses (10 a 11 anos), a redução no ganho de capital será de 62%.
- 70% (setenta por cento): Alienações realizadas entre 132 e 144 meses (11 a 12 anos) terão um desconto de 70% sobre o ganho de capital.
- 78% (setenta e oito por cento): Se o imóvel for alienado entre 144 e 156 meses (12 a 13 anos), o desconto aplicado será de 78%.
- 86% (oitenta e seis por cento): Para alienações realizadas entre 156 e 168 meses (13 a 14 anos), o desconto será de 86%.
- 94% (noventa e quatro por cento): Para quem alienar o imóvel entre 168 e 180 meses (14 a 15 anos), o desconto no ganho de capital será de 94%.
- 100% (cem por cento): Finalmente, após 180 meses (15 anos), o contribuinte poderá alienar o imóvel sem qualquer tributação adicional sobre o ganho de capital referente à diferença de valor apurada na atualização. Isso significa que o benefício fiscal será integral, sem a necessidade de ajustes ou percentuais proporcionais.
Este escalonamento tem impactos significativos no planejamento de venda de imóveis. O contribuinte que optar por atualizar o valor patrimonial do seu imóvel deve ter em mente que, quanto antes vender o imóvel, maior será o impacto tributário.
Por exemplo, se você planeja vender o imóvel em menos de 3 anos após a atualização, não haverá qualquer redução no imposto, e a vantagem de ter atualizado o valor patrimonial será nula. Já para quem planeja manter o imóvel por mais de 10 anos, o escalonamento torna-se cada vez mais atrativo, com reduções significativas no ganho de capital.
Análise do impacto no planejamento patrimonial e sucessório
A Lei nº 14.973/24 oferece uma oportunidade interessante para quem busca otimizar sua carga tributária a longo prazo, mas exige cautela. Para aqueles que planejam manter seus imóveis por muitos anos, a atualização de valor pode ser uma escolha vantajosa, permitindo pagar menos imposto sobre o ganho de capital no futuro. Entretanto, para aqueles que preferem manter a flexibilidade e a possibilidade de venda no curto ou médio prazo, o compromisso de 15 anos pode não ser compensador.
Além disso, empreendedores e herdeiros que estão em processo de planejamento sucessório devem avaliar cuidadosamente como a atualização de valor pode impactar o total de bens a ser transferido e os impostos a serem pagos. Em alguns casos, estratégias alternativas de planejamento patrimonial podem ser mais adequadas e garantir maior flexibilidade.
Vale a pena atualizar o valor do imóvel?
A resposta depende dos objetivos específicos de cada contribuinte. Se o plano é manter o imóvel por longo prazo, a atualização pode reduzir o impacto fiscal sobre o ganho de capital e ser uma estratégia eficaz para otimizar o patrimônio. No entanto, se há qualquer intenção de venda nos próximos anos, é crucial analisar se o benefício fiscal será realmente vantajoso frente às limitações impostas pela lei.
Conclusão
A Lei nº 14.973/24 pode, de fato, oferecer benefícios fiscais relevantes para quem possui imóveis e está disposto a seguir as regras impostas pela atualização do valor patrimonial. No entanto, é importante que investidores, empresários e pessoas físicas analisem com cautela os possíveis impactos dessa decisão, especialmente em relação à armadilha embutida no Art. 8º, que exige uma espera de 15 anos para o aproveitamento pleno das vantagens fiscais.
Antes de tomar qualquer decisão, é altamente recomendável buscar orientação de um especialista em tributação e planejamento patrimonial, para garantir que a escolha esteja alinhada com seus objetivos de longo prazo e que a flexibilidade necessária para a gestão dos bens seja preservada
